Szegedi Tudományegyetem - Ahol tudás és szándék találkozik

Ahogy belépek kedvenc újságosomhoz, rögtön a látómezőmbe türemkedik egy amolyan filmbéli, piroscserepes, japánkertes, medencés szuperingatlan, egy másik magazinon pedig a belsőépítészeti biennálé aranyérmes alkotása próbálja eladni a lapot. Vannak ismerőseim, akik nagy élvezettel lapozgatják ezeket az újságokat, azt mondják, hasznos ötleteket merítenek belőlük – majdani – lakásukhoz. Hát nem tudom, én ilyenkor elkapom a tekintetem, felötlik bennem, hogy mikor lesz nekem ilyen kéróm, és inkább más magazinok címlapján keresek egy kis vigasztalódást.
Azt hiszem, nem vagyok egyedül a frusztrációmmal, egy felmérés szerint ugyanis a huszonéves generáció igen kis hányadának van konkrét elképzelése arról, mikor és hogyan tesz majd szert élete első lakására. Megtakarított milliók híján ugyanis szinte mindenki ki van szolgáltatva a hitelintézetek ajánlatainak. Ajánlatoknak pedig bővében vagyunk, lakáshitelek egész sora áll rendelkezésünkre. Vehetünk fel hitelt lakásépítésre, új és régi lakás vásárlására alacsony törlesztéssel, fix vagy napi kamatozással, életbiztosítással. Speciális hitelek is állnak bizonyos célcsoportok rendelkezésére, ilyenek például az orvosok vagy a köztisztviselők és közalkalmazottak. A bankok hangzatos hirdetéseikkel vonzzák az ügyfeleket, ám ajánlatos az alapos tájékozódás.

 

Kedvező kilátások a lakáshozjutás terén. Fotó: Segesvári Csaba

 

A kamatok és a díjak a nagyobb bankok között ritkán mutatnak jelentős eltérést, árazási trükkökből azonban nincs hiány. Az egyes hiteltermékeket a havi törlesztőrészletek alapján összevetni viszonylag egyszerű, hiszen a legtöbb bank internetes oldalán található olyan hitelkalkulátor, amely a kínált hitelösszeg, és választott futamidő alapján azonnal megmutatja a kölcsönre fizetendő havi részletet. Ahol pedig ilyen nincs, a telefonos ügyfélszolgálat – többnyire – szintén egy perc alatt megadja a kért adatokat. Annak azonban, aki a törlesztőrészletek nagysága alapján szeretne választani, nem árt ügyelnie az egyéb költségekre is. A hitel felvételéhez kapcsolódó egyszeri díjak között bankonként több tíz, de akár több százezer forint is lehet a különbség. Nem is annyira a nagybankok, mint néhány takarékszövetkezet hajlamos igen borsos egyszeri költségeket felszámolni, amelyek összege egy nagyobb hitel esetében több százezer forintot is elérhet. Turpisságokkal persze a nagyobb hitelintézetek is próbálkoznak. Van, ahol a hitelére az Interneten kiszámolt havi részlet például meglepően alacsony, a kezelési költséget ugyanis, szemben a legtöbb bankkal, nem számítják bele a havi törlesztésbe, hanem évente egyszer, egy öszszegben kérik. Ez a 2-2,5 százalékos éves díj pedig egy ötmilliós hitelnél 100-125 ezer forintot jelent, hónapra lebontva mintegy tízezer forint többletköltséget. Ezt kell megszorozni tíz-húsz évvel, és mindjárt kiver a frász.
Nagy könnyebbséget jelenthet a lakás-takarékpénztári megtakarítással kombinált lakáshitel is, mely akár több százezer forinttal teheti olcsóbbá az otthonunkat. Ez a trükkös megoldás lényegében a lakás-takarékpénztárakban gyűjtött megtakarítások után fizetett közvetlen állami támogatás és az ugyanott igényelhető kedvezményes kamatozású lakáshitelek kihasználására született. Ugyanis a törvények lehetőséget adnak arra, hogy aki leendő, vagy felújítandó lakására előre takarékoskodik, éves szinten megtakarításai 30 százalékának megfelelő, maximum 72 ezer forint állami támogatásban részesüljön. Az OTP-nél főként a kezdő részletek csökkentésére, más bankoknál a hitel költségeinek mérséklésére ajánlják. A banki hirdetések általában az alacsonyabb törlesztőrészletet vagy az olcsóbb hitel lehetőségét emelik ki a több hazai bank által is kínált lakás-takarékpénztári megtakarítással kombinált lakáshitel-konstrukcióknál. Ebben az esetben csökken a lakáshitel eredeti törlesztő- részlete, illetve költsége, mégpedig annyival, amennyi a pénztári szerződés lefutása alatt az állami támogatás, illetve a kamatok összesített értéke. Technikailag az ügyfél által fizetett részlet egyik része kerül csak a bankhoz, a másik része megtakarításként bekerül a lakás-takarékpénztárba. Amikor a megtakarítási szerződés lejár, általában 4-5 év múlva, a bank megkapja az állami támogatásokkal és kamatokkal növelt teljes összeget, az ügyfél pedig fizeti tovább lakáshitele fennmaradó részét.
A hitelkonstrukciók közül manapság a Fészekrakó programról esik a legtöbb szó. Persze jó magyar szokás szerint attól függően, hogy a politikai paletta bal vagy jobb féltekéjéről esnek hozzánk ezek a szavak, jelentésük széles spektrumon mozoghat. Igazságos, méltányos és átfogó – e jelzőkkel méltatta Gyurcsány Ferenc, amikor aláírta a megújult lakástámogatási rendszert tartalmazó két kormányrendeletet. A Fidesz lakáspolitikusa viszont „egérlyukprogramról" beszélt: szerinte a kormány szűk rétegnek teszi lehetővé a lakáshoz jutást, ráadásul annak is csak kicsi jut. Hol itt az igazság?
Amit jelenleg tudni lehet az annyi, hogy a fészekrakó-kölcsön olyan harminc év alatti pároknak, gyermeküket egyedül nevelőknek jár új vagy használt lakás vásárlása, illetve új építése esetén, akiknek nincs lakástulajdonuk vagy más ingatlanfedezetük. Igénybevételének feltétele, hogy megfelelő jövedelemmel rendelkezzenek. A konstrukció segítségével állami készfizető kezességvállalás mellett felvett hitelből akár önerő nélkül is lakáshoz juthatnak. Az ingatlan vételára, illetve építési költsége budapesti és megyei jogú városban új lakás vásárlása esetén legfeljebb 15 millió forint, használt lakás esetén legfeljebb 12 millió forint, más településeken új lakás vásárlása esetén maximum 12 millió forint, használt lakás esetén maximum 8 millió forint lehet. A kölcsön összege nem haladhatja meg a vételár, illetve az építési költség 90 százalékát. A 10 százalékos önerő azonban más lakástámogatási forma segítségével (például szocpol) is biztosítható. Az állami kezességvállalás a forinthitelekre és a devizahitelekre egyaránt igénybe vehető, az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát meghaladó kölcsönrészre, de legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100 százalékáig. A hitelösszeg tehát a vételár 85-95 százalékát is elérheti. 2005-ben az ügyfelek mentesülnek a hitelösszeg két százalékát kitevő állami garanciavállalási díj alól, amelyet jövőre minden fészekrakó-hitel igénylésénél ki kell fizetni.
Bár a program csak február elején indult, már jó pár kritika érte, elsősorban azért, mert a Fészekrakó-program révén felvehető, nagy összegű hitelek havi százezer forint körüli törlesztőrészleteit csak egy igen szűk réteg képes megfizetni. Vagyis a támogatási rendszer új eleme kevés, kiemelten jó keresetű fiatal lakásproblémáját tudja csak megoldani. Nem beszélve arról, hogy a mai, még csak rozogának sem nevezhető munkahelybiztonság egyáltalán nem kedvez a nagy összegű, hosszúlejáratú hiteleknek. Ki jósolhatja meg manapság a 2010-es jövedelmét?
Tény persze, hogy az eddig eltelt egy hónap kevés idő ahhoz, hogy az új program tényleges hatásáról, népszerűségéről messzemenő következtetéseket lehessen levonni. Az eddigi tapasztalatok ugyanakkor arra utalnak, hogy a kritikusoknak részben lett igazuk. Mint azt Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnöke lapunknak elmondta, az öt legnagyobb banknál, melyek lakáshitelt folyósítanak, a legfrissebb adatok szerint, 2400 kérelmet regisztráltak, ezret pedig már pozitívan bíráltak el. A növekedés mellett az is látszik ugyanakkor – mondják a szakemberek –, hogy áttörést valószínűleg a Fészekrakó-program sem hoz, nincs jele annak, hogy a lakáshitelezés korábbi, a támogatási rendszer szigorítását megelőző lendülete visszatérne. Az új hitelek összértéke még most is csupán harmada a fénykorban tapasztalt, országosan, a bankszektor egészére becsült havi húszmilliárdos értéknek. Arról, hogy miért nem hoz markáns változást a kibővített támogatási rendszer, megoszlanak a vélemények. Vannak, akik a magas törlesztőrészleteket, mások az ingatlanpiaci kínálatot, és a minőségben elfogadható lakások borsos árát teszik az első helyre az okok rangsorában. Egyre többen állítják emellett, hogy a kezességvállalás feltételeként szabott korhatár – a legfeljebb 30 éves kor – túlzottan alacsony ahhoz, hogy az új lehetőséggel sokan éljenek. Harminc év alatt legfeljebb annak van lehetősége havi legalább százezer forintba kerülő lakáshitel törlesztésére, aki jelentős szülői segítségre számíthat. Az új hitelek iránt jelentősebb érdeklődést a korhatár felemelése hozhatna. Borsi László szerint ez az év második felében várható.